Новости

10 вещей, которые вам необходимо знать о рынке недвижимости в Израиле

Опубликовано shapira-admin on Август 27, 2018  /  in Анализ рынка, Новости  /  Нет Комментарий

Многие иностранцы, владеющие квартирами в Израиле и не проживающие в них постоянно, предпочитают не сдавать свою собственность в аренду, и это явление создало так называемые «здания-призраки», которые пустуют большую часть года.

Израильский рынок недвижимости за последнее время стал для инвесторов невероятно привлекательным. С мая 2007 года цены на жилье выросли на 82,6%, а месяцы, в которые цены падали, а не росли, были зафиксированы с тех пор всего 11 раз. Из-за трудностей, которые раньше сопутствовали покупке жилья, Банк Израиля и Министерство финансов изменили политику ипотечного кредитования и покупки недвижимости, что в свою очередь повлияло на деятельность инвесторов. Менеджер сектора недвижимости банка Хапоалим Карла Цабаргаль предлагает 10 советов, которые важны для каждого иностранного инвестора, интересующегося израильским рынком недвижимости.

1) Спрос на квартиры распространяется так же и на окраины

Несмотря на то, что богатые иностранцы предпочитают инвестировать в недвижимость в знаковых, символических места, например, возле стен Иерусалимского старого города или вдоль побережья Тель-Авива, так же наблюдается и немалый общий интерес к жилью, находящемуся на окраинах городов.

В частности, например, инвесторы, которые хотят приобрести дома у моря, часто рассматривают для себя не дорогостоящий Тель-Авив, а другие города средиземноморского побережья, такие как Нетания и Ашдод, где цены относительно ниже.

Поэтому стоит ожидать там дальнейшего увеличения спроса  и, соответственно, повышения цен.

2) Индекс строительства влияет на цену

Большинство жилищных контрактов привязаны к Центральному бюро статистических индексов цен на материалы, продукты и услуги, используемые при строительстве жилых зданий.

На эти индексы может повлиять множество факторов, начиная от размера заработной платы работников и до цены на цемент. Для иностранных резидентов, которые для проведения операций с недвижимостью конвертируют валюту, индекс строительства в Израиле может негативно повлиять на ожидаемые инвестиционные затраты, поскольку он выражен в шекелях.

Диапазон цен для квартир на берегу моря колеблется от 18 000 до 35 000 шекелей за квадратный метр, а апартаменты класса люкс в Тель-Авиве достигают 50 000 и шекелей за квадратный метр.

3) Пользуйтесь услугами юристов

Покупка недвижимости подразумевает заключение юридического контракта.

Поскольку далеко не факт, что израильские законы, связанные с недвижимостью, совпадают с законами страны, где живет потенциальный покупатель, во избежание проблем лучше нанять себе адвоката для представления ваших интересов.

И неважно, покупаете вы новую или вторичную недвижимость, у продавца, скорее всего, будет адвокат, так что лучше иметь за столом переговоров кого-то, кто сможет профессионально отстаивать и защищать ваши взгляды.

4) Специализированные «апартаменты для отдыха»,  как альтернативный вариант

В Израиле есть несколько компаний, предлагающих специальные «апартаменты для отдыха» в отелях. Эта система работает аналогично соглашению о досрочной аренде. Покупатель имеет доступ к апартаментам на часть года — скажем, от трех до шести месяцев в году — а отель все это время занимается управлением и сдает эту жилплощадь в аренду на оставшуюся часть года.

В таком случае преимуществом для покупателей является дополнительный доход, идущий на оплату квартиры, или, как минимум, отсутствие необходимости платить отелю за управление апартаментами в ту части года, когда они находятся за границей. Отель также обычно заботится о техническом обслуживании, а это означает, что очень важно оценить качество работы отеля до заключения контракта.

Недостаток, конечно, в том, что так у покупателя намного меньше гибкости. Апартаменты для отдыха не являются хорошим решением для тех, кто рассматривает возможность проживания в Израиле более, чем на протяжении ограниченного периода в году или, в конечном счете, интересующихся иммиграцией.

5) Высокий спрос на рынке недвижимости несоизмерим с количеством предложений

В последние годы на израильском рынке недвижимости предложение не поддерживало спрос.

Снижение процентных ставок поспособствовало возрастанию спроса среди инвесторов, частных покупателей, молодых пар и вообще людей, желающих переехать в дома получше. В последнем квартале этого года, в частности, молодые пары стали чаще приобретать недвижимость, а это говорит о том, что они действительно не верят, что цены могут снизиться в обозримом будущем.

6) На рынке аренды недвижимости нет компаний — только частники

В Израиле нет управляющих компаний-завтройщиков, предлагающих квартиры для аренды, доходных домов, а также зданий, которые полностью сдаются.

Арендаторы снимают квартиры не у корпораций, а у частных владельцев, многие из которых сдают только одну квартиру и вдали от своего дома, поэтому найти здания с особенными удобствами и обслуживанием со стороны арендодателя очень сложно. Договоры аренды обычно подписываются между владельцем квартиры и арендаторами сроком на один год, иногда с возможностью продления. Цены на аренду зачастую привязаны к индексу потребительских цен, а арендная плата выплачивается каждый месяц.

7) Иностранцам, желающим сдавать в аренду купленные в Израиле квартиры, нужен местный представитель

Иностранные владельцы квартир в Израиле, которые хотят их сдавать, должны назначить для этой цели местного израильского представителя, чтобы тот мог служить в качестве контакта для арендаторов по решению таких вопросов, как техническое обслуживание и ремонт. В результате многие иностранцы предпочитают не сдавать свою собственность в аренду, и это явление создало так называемые «здания-призраки», которые пустуют большую часть года.

8) Система оплаты новых квартир отличается

В отличие от других стран, в Израиле при покупке квартиры на этапе строительства ее стоимость выплачивается в период строительства. Как правило, не менее 15% от общей суммы выплачивается при подписании контракта, а остальная часть постепенно, по мере продвижения строительства, и получается, что большая часть расходов к моменту, когда ключ передается на руки собственнику, уже выплачены. А на каждую сумму, уплаченную подрядчику, плательщик получает банковскую гарантию (за исключением первых 7%, гарантия на которые распространяется только в особых случаях). Такая гарантия обеспечивает инвестиции, но не может быть реализована в спекулятивных целях.

Альтернативный вариант заключается в выделении страхового полиса на уплаченные средства.

9) Израильские ипотечные кредиты доступны для иностранцев

Большинство израильских банков предоставляет возможность ипотеки для иностранных резидентов.

Чтобы получить дополнительную информацию об условиях и сроках ипотеки, которые могут отличаться от тех, которые предлагаются жителям Израиля, обратитесь за консультацией в занимающийся этими вопросами отдел вашего банка.

10) Куда движется рынок?

Последнее, о чем важно сказать — это то, о чем все так любят спрашивать: куда же движется рынок недвижимости? Будут ли стабилизироваться цены? Есть ли вероятность, что они снизятся? Или снова ждать роста?

Ответ: Никто не знает наверняка. Как и во многих других странах мира, в Израиле невозможно располагать точной информацией о том, как, где и когда цены будут расти или падать. Это зависит от слишком многих факторов.

Ясно одно: все эти вопросы тесно связаны с отношением спроса и предложений.

Большая часть земли принадлежит государству, которое, несомненно, использует ее, но несоизмеримо относительно постоянно растущего спроса на недвижимость. Нынешнее правительство обещало увеличить количество предложений.

И если это произойдет, могут последовать существенные изменения в ценовом диапазоне.

Рост цен на жилье в Израиле более чем вдвое превысил средний мировой показатель

Опубликовано shapira-admin on Декабрь 10, 2015  /  in Анализ рынка, Новости  /  Нет Комментарий

Как сообщает портал Newsru.co.il, международная консалтинговая компания Knight Frank опубликовала отчет об изменении цен на жилье в 55 странах мира по итогам третьего квартала 2015 года. В среднем за год рост цен на мировую жилую недвижимость составил 2,7%.

Лидером по годовому росту цен стала Турция (+18,9%). По мнению аналитиков, причиной этому стали поток зарубежных инвестиций, рост населения и замедление темпов строительства.

Среди европейских стран самым сильным рынком недвижимости стала Швеция, где цены на жилье за год выросли на 11,1%. Израиль оказался на 18-м месте (+5,8%).

Последние тенденции на израильском рынке недвижимости

Опубликовано shapira-admin on Сентябрь 03, 2015  /  in Новости  /  Нет Комментарий

Экономические порталы «Глобс» и Ynet приводят последнюю сводку цен на квартиры в разных городах Израиля. Речь идет только о недвижимости из вторых рук.

Подробнее

Купить недвижимость: маленькая квартира в Израиле или деревня в Испании?

Опубликовано shapira-admin on Сентябрь 03, 2015  /  in Новости  /  Нет Комментарий

О ценах на недвижимость в Израиле всем прекрасно известно. За хорошую 3–4-комнатную квартиру в Хайфе придется заплатить полтора-два миллиона шекелей, а в Тель-Авиве, Гиватаиме или Рамат-ха-Шароне — вдвое дороже.

Подробнее